Como ganhar dinheiro com opções de imóveis Para muitos americanos, imóveis, sob a forma de uma casa de família ou propriedade de aluguel, é sua maior classe de investimento. Esses investidores geralmente percebem o setor imobiliário como um dos investimentos mais seguros e mais confiáveis ao longo de um período de tempo. No entanto, o investimento imobiliário envolve um alto custo de entrada (geralmente financiado por um empréstimo com juros), um longo período de investimento e uma grande incerteza. Em vez de comprar bens reais, os investidores podem considerar enterrar opções de imóveis como uma maneira de investir em imóveis a um custo menor e com menos despesas. Um olhar realista para o cálculo do lucro em imóveis Um investidor imobiliário novato pode olhar para um apartamento de dois quartos e ver que em 5 anos aumentou de valor de 100.000 para 300.000 e concluir um triplo do valor do investimento. No entanto, esta análise simples perde as despesas relacionadas com a rotina, que podem incluir encargos de financiamento para compra de propriedade, pagamentos de juros mensais, taxas de registro e de imposto de selo, impostos sobre a propriedade. comissões a agentes durante a compra ou venda, taxas mensais de associação, manutenção e reparos, seguro e outros impostos locais aplicáveis (por exemplo, imposto sobre ganhos de capital na venda ou uma avaliação de propriedade acima de um determinado nível que qualifique o proprietário para um imposto sobre a riqueza). Considerando todos esses fatores, a avaliação realista dos retornos da propriedade é substancialmente reduzida e pode não ser totalmente compreendida pelo investidor comum (relacionado: Como calcular seus retornos de investimento). Desenvolvimentos durante o período de investimento podem levar à dificuldade em vender a propriedade mais tarde. Por exemplo, uma nova estrada barulhenta ou um pico de criminalidade podem desvalorizar a propriedade. (Relacionado: Os fatores mais importantes para investir em imóveis) Uma maneira mais barata de investir e lucrar em imóveis é através de opções imobiliárias. O que é uma opção imobiliária Uma opção imobiliária é um contrato especialmente projetado entre duas partes (um comprador e um vendedor). O vendedor oferece ao comprador a opção de comprar uma propriedade, por um período de tempo especificado a um preço fixo. O comprador adquire a opção de comprar ou não comprar a propriedade durante o período de tempo especificado. Pelo direito desta opção, o comprador paga ao vendedor um prêmio de opção. Se o comprador decidir comprar a propriedade (em outras palavras, exercer a opção de imóvel), o vendedor deve vender a propriedade ao comprador de acordo com os termos do contrato preexistente. Você pode ter encontrado o conceito de opções ao comprar ações. Opções fornecem muitas opções para o comprador. Podem ser exercitados cedo (tipo americano), mantidos até a expiração da opção. ou vendido para um segundo comprador antes do vencimento. Opções imobiliárias são comumente usadas por promotores imobiliários e investidores em propriedades residenciais comerciais ou de alto padrão. As opções de imóveis oferecem mais flexibilidade e negociação de baixo custo e oportunidades de investimento para os compradores, com benefícios limitados para os vendedores. Exemplo de um comércio de opções imobiliárias Aqui está uma análise abrangente do risco e recompensa de um cenário de opções imobiliárias. Suponha que um construtor tenha 500.000 e queira comprar um terreno para o qual o vendedor queira 2 milhões. O construtor não tem certeza de algumas coisas: 1) O construtor pode levantar 1,5 milhão através de empréstimos bancários ou outras fontes 2) O construtor pode obter as autorizações necessárias para desenvolvimento residencial ou comercial ou subdivisão adicional da propriedade 3) O construtor pode levantar dinheiro e obter permite antes que outro construtor compre a terra Nesta situação, uma opção imobiliária é apropriada. Para um custo não reembolsável definido (chamado prêmio de opção de bens imóveis ou a contrapartida) de, digamos, 25.000, o construtor pode inserir um contrato de opção de imóveis com o vendedor. A opção de imóveis permite que o construtor bloqueie o preço de venda da propriedade em 2 milhões ao longo de um período de 6 meses. Durante esse período, o construtor pode levantar dinheiro, obter permissões e comprar a propriedade (gastando um total de 2 milhões mais o prêmio de 25.000 opções), sair da propriedade (e perder os 25.000) ou vender a opção para outra comprador por um preço negociável. De qualquer maneira, o vendedor fará um adicional de 25.000 da propriedade. O contrato de opção de imóveis incluirá as seguintes condições: detalhes da propriedade (localização, tamanho e outras especificações) duração do contrato (6 meses a partir da data da negociação) prêmio da opção ou valor da contraprestação (25.000 não reembolsáveis pagos pelo comprador ao vendedor no data de negociação) preço de compra acordado se a opção for exercida durante o contrato (2 milhões) Para a duração de 6 meses do contrato, existem quatro cenários possíveis. Cenário 1: O construtor é aprovado para um empréstimo bancário de 1,5 milhão. Ele também confirma que pode obter as licenças necessárias para o desenvolvimento. Ele exerce sua opção imobiliária para comprar a propriedade a um preço predeterminado de 2 milhões. O vendedor recebe mais 2 milhões e mantém o prêmio adicional de 25.000 opções. Cenário 2: Após 2 meses, o construtor descobre que não poderá obter uma permissão de desenvolvimento. Nos próximos 4 meses, o construtor consegue encontrar outra parte disposta a comprar a propriedade por 2 milhões. O construtor vende a opção de imóveis para a nova parte por um novo preço de 30.000. A nova parte substitui o construtor no contrato de opção original. A nova parte exerce a opção e compra a propriedade por 2 milhões. O vendedor recebe 2 milhões da nova parte, além de manter o prêmio de 25.000 opções do construtor. O construtor vendeu a opção por 30.000 e assim faz 5.000 e não está sobrecarregado com uma propriedade que ele não pode usar. Cenário 3: O construtor é simplesmente um comprador de opções que deseja se beneficiar da valorização do preço do imóvel. Se o preço exigido de 2 milhões aumentar para 2,2 milhões em 5 meses, o comprador da opção se beneficiará exercendo a opção de comprar o imóvel e depois vender o imóvel (2,2 milhões - 2 milhões - 25.000 175.000). No entanto, em vez de inserir propriedade e todas as taxas, impostos e custos associados que reduzirão o lucro de 175.000, o comprador da opção pode, em vez disso, vender a opção a uma nova parte disposta a comprar a propriedade. À medida que o preço subjacente da propriedade aumenta, o preço da opção de imóveis também aumentará no que é chamado de delta). O comprador pode vender a opção com um novo prêmio que inclua a alteração no valor da propriedade. O comprador da opção original pode vender a opção de 200.000 ao novo comprador. O novo comprador estará disposto a pagar 200.000 porque significa que o preço total de compra da propriedade será de 2,2 milhões (2 milhões pagos ao proprietário da propriedade original / vendedor da opção mais 200.000 ao titular da opção existente). No final da transação, o proprietário do imóvel obtém 2 milhões mais o prêmio de 25.000 opções, o comprador da opção original lucra com 175.000 e o comprador da nova opção compra a propriedade desejada às taxas atuais do mercado. Cenário 4. O construtor não é capaz de obter um empréstimo ou permissão. Ele também não consegue encontrar um novo comprador para sua opção. O construtor deixa a opção expirar e perde o prêmio da opção. No entanto, o comprador conseguiu evitar um investimento ruim de 2 milhões pagando o prêmio de 25.000 (apenas 1,25% do valor real do negócio). O vendedor se beneficia de 25.000 ao longo do período de opção de 6 meses e continua a procurar um comprador. Em todos os casos, uma vez que o vendedor entre em um contrato de opções imobiliárias. o vendedor não tem mais escolha sobre vender ou não a propriedade e a que preço. O vendedor deve aguardar a decisão do comprador de exercer a opção. É por isso que o vendedor recebe e mantém antecipadamente o prêmio da opção. As opções de imóveis oferecem um método de baixo custo para negociar, investir e lucrar com investimentos imobiliários. No entanto, eles são efetivamente contratos OTC entre duas partes individuais, sem supervisão regulatória externa. As partes envolvidas devem garantir que o contrato de opções seja justo. A inadimplência do vendedor da opção é um dos principais desafios nos contratos de opções imobiliárias. Em tais casos, o único recurso dos compradores é um processo judicial. A falta de informações publicamente disponíveis e registros anteriores de participantes de opções imobiliárias é outro desafio. Os investidores em opções imobiliárias também devem considerar despesas adicionais, como taxas para serviços jurídicos, como redigir e registrar o contrato. Como comprar propriedades para investimento Investir em imóveis provavelmente não produzirá os resultados rápidos e promissores prometidos por muitos profissionais da área da madrugada. . Mas para os investidores dispostos a fazer alguma lição de casa, fazer uma boa compra e gerenciar adequadamente uma propriedade, as recompensas podem ser substanciais. Várias estratégias podem ser usadas no caminho para a riqueza imobiliária. Em um deles, os investidores invertem as propriedades comprando uma casa, renovando-a em curto prazo e vendendo para obter lucro. Em outro, os investidores compram a propriedade com a intenção de mantê-la por muitos anos. Uma abordagem comum é a compra de uma propriedade produtora de renda, como uma casa unifamiliar, um prédio de apartamentos, um prédio de escritórios ou de varejo ou terras agrícolas com a intenção de alugar a propriedade ou unidades dentro dela. A desvantagem: Investimento em imóveis, a menos que você esteja comprando ações em um fundo de investimento imobiliário não é tão líquido quanto colocar dinheiro no mercado de ações. E os mercados imobiliários são frequentemente de natureza cíclica. Antes de considerar o investimento em imóveis, pense sobre isso: Não pague demais por uma propriedade:. Boa pesquisa, due diligence no jargão imobiliário, é essencial para identificar um negócio que será rentável. Regras e regulamentos: O setor imobiliário é regido por um amplo conjunto de requisitos federais e locais. Triagem de inquilino: É fundamental para o seu sucesso que você tenha bons locatários que pagam a tempo e não danificam a propriedade. Comece pequeno: sua primeira compra pode ser um duplex ou quatro flat, algo mais simples para que você possa obter o jeito do gerenciamento. Evite más parcerias: Investidores imobiliários novatos frequentemente se juntam a profissionais experientes, mas você terá que se sentir confortável com seu parceiro. Copyright copy 2016 MarketWatch, Inc. Todos os direitos reservados. Ao utilizar este site, você concorda com os Termos de Serviço. Política de Privacidade e Política de Cookies. Dados Intraday fornecidos pela SIX Financial Information e sujeitos a termos de uso. Dados históricos e atuais do final do dia fornecidos pela SIX Financial Information. Dados intradiários atrasados por exigências de câmbio. SP / Dow Jones Indices (SM) da Dow Jones Company, Inc. Todas as cotações estão no horário de câmbio local. Dados da última venda em tempo real fornecidos pela NASDAQ. Mais informações sobre os símbolos negociados pela NASDAQ e seu status financeiro atual. 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Existe uma grande variedade de REITs, mas você pode dividi-lo em três categorias principais: REITs de Ações - REITs de Ações investidos e propriedades próprias (responsáveis pelo patrimônio ou pelo valor de seus ativos imobiliários). Suas receitas vêm principalmente de suas propriedades. REITs hipotecários - REITs hipotecários lidam com investimento e propriedade de hipotecas imobiliárias. Esses REITs emprestam dinheiro para hipotecas a proprietários de imóveis ou investem em (compra) hipotecas existentes ou títulos lastreados em hipotecas. Suas receitas são geradas principalmente pelo interesse que ganham nos empréstimos hipotecários. REITs híbridos - REITs híbridos combinam as estratégias de investimento de REITs de capital e REITs hipotecários investindo em propriedades e hipotecas Há mais de 300 REITs negociados em bolsa nos Estados Unidos, cujo volume médio diário de negociação mais do que quadruplicou nos últimos três anos, atingindo mais de 280 milhões de dólares. O rendimento médio de dividendos de um REIT é 9-12. Objetivos e Riscos Os REITs podem ser usados para atender a uma ampla gama de objetivos dentro do setor imobiliário. Eles permitem que você se concentre em diferentes setores do mercado imobiliário, como residencial e comercial. Eles permitem que você segmente diferentes áreas geográficas. E REITs têm sido pensados para acompanhar de perto o desempenho das ações de pequena e média capitalização. Ainda assim, não importa o que o mercado faça, o desempenho de um REIT é determinado pelo valor de seus ativos imobiliários. Esta é uma grande vantagem para um REIT - seu desempenho não está correlacionado a outros ativos financeiros, como ações e títulos. Como resultado, os REITs são geralmente menos voláteis e fornecem algum grau de proteção à inflação. Como comprar ou vender Como mencionamos anteriormente, os REITs vendem ações nas principais bolsas. Portanto, eles geralmente podem ser comprados através de uma corretora, seja serviço completo ou desconto. As comissões para comprar REITs são geralmente as mesmas que as taxas de ações ordinárias. Não há investimento mínimo para a maioria dos REITs, embora você possa precisar comprar as ações em blocos pares de 10 ou 100. Além disso, muitas corretoras exigem que os clientes tenham pelo menos 500 para abrir uma conta e negociar ações ou REITs. 13 Os dividendos são mais altos que os das ações ordinárias. 13 O desempenho de um REIT acompanha o mercado imobiliário mais de perto do que segue o mercado de ações.13 Os dividendos são tributados à mesma taxa que o rendimento, portanto os dividendos mais altos significam que você provavelmente pagará mais impostos. 13 REITs hipotecários tendem a fazer mal como as taxas de juros sobem.
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